Sık sorulan sorular

Hayır. Mimari projeyi bir ofise, uygulamayı başka bir müteahhide verebilirsiniz. Ancak bu durumda çizim ile saha arasındaki uyuşmazlıkların sorumluluğu belirsizleşir ve fark bedeli genellikle iş sahibine kalır. Tek elden yürütmenin temel avantajı bu sorumluluk boşluğunun ortadan kalkmasıdır.

Kapsam yazılıysa kalır. Sabit bedelli sözleşmede fiyatı değiştiren şey enflasyon değil, kapsam değişikliğidir: sonradan eklenen imalat, malzeme sınıfının yükseltilmesi veya zeminden çıkan sürprizler. Bu yüzden sözleşme ekinde mahal listesi ve malzeme sınıfı kalem kalem tanımlanmalı, değişiklik prosedürü baştan yazılmalıdır.

Resmî bir kıyas ölçüsü var: Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı her yıl yapı yaklaşık birim maliyetlerini Resmî Gazete'de yayımlar. 2026 tebliğinde 3 kata kadar apartman ve 200 m² altı ayrık konut (III-A) için m² başına 19.800 ₺, 500 m² ve üzeri ayrık konut (IV-B) için 33.900 ₺ belirlenmiştir. Aldığınız teklifi bu bantla karşılaştırmak, aşırı düşük veya aşırı yüksek fiyatı görünür kılar.

4 Şubat 2026'da Resmî Gazete'de yayımlanan 6306 sayılı Kanun Uygulama Yönetmeliği değişikliğiyle süreç tek hak sahibinin talebiyle başlatılabilir hâle geldi; karara katılmayan maliklerin hisseleri satışa çıkarılabiliyor. Riskli yapı tespitinden sonra maliklere yıkım için en fazla 90 gün süre verilir. Süreci adım adım anlattık.

İlk görüşme ve ön değerlendirme ücretsizdir. Bu aşamada imar durumunuzu okuyup arsanızda ne yapılabileceğini kaba bir bütçe aralığıyla konuşuruz. Ölçülü avan proje ve kesin fizibiliteye geçildiğinde hizmet bedeli yazılı olarak sunulur.

Dosya eksiksizse ilçe belediyesindeki süre tipik olarak 3–8 haftadır; ilçeler arasında ve dönemsel yoğunluğa göre fark olabilir. Süreyi uzatan asıl sebep eksik veya çelişkili dosyadır.

4708 sayılı Kanun uyarınca sözleşme yapı sahibi adına kurulur; seçim size aittir. Yüklenicinin dayattığı bir denetim firması bağımsızlığı zayıflatır.

Ruhsata tabi yapılarda zemin ve temel etüdü raporu istenir; temel tipi ve statik hesap buna dayanır. Etüdü atlamak, kazıdan sonra temel tipinin değişmesi demektir.

Kaba inşaat taşıyıcı sistem ve kabuğun tamamlanmasıdır. Anahtar teslim ise ince işlerin eklenmesiyle oturulabilir hâle gelen kapsamdır. Kapsam listesi burada.

Ön tahmin için bir bant söyleyebiliriz, ama bağlayıcı bedel keşiften çıkar. Resmî kıyas: III-A 19.800 ₺/m², III-B 21.050 ₺/m², IV-B 33.900 ₺/m². Kaynak: Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı, 2026 Yılı Yapı Yaklaşık Birim Maliyetleri Tebliği — Resmî Gazete, 3 Şubat 2026, sayı 33157.

Sözleşmede tanımlı ayıp sorumluluğu ve imalat garantisi süreleri işler. Teslim dosyasındaki malzeme listesi ve test kayıtları sorunun kaynağını hızla bulmayı sağlar.